Simula tu crédito hipotecario
Precio de la vivienda, enganche, plazo y tasa. La tasa es un ejemplo editable: confirma la de tu institución.
- Monto del crédito$1,200,000.00
- Tasa mensual usada0.9167%
- Mensualidad fija$12,386.26
- Última mensualidad$12,386.26
- Total de intereses$1,772,702.57
- Gastos de apertura y escrituración (estimado)$75,000.00
- Seguros en todo el plazo$0.00
- Efectivo al inicio (enganche y gastos)$375,000.00
- Costo total (enganche, mensualidades, gastos y seguros)$3,347,702.57
Cómo se calcula un crédito hipotecario
La institución te presta el precio de la vivienda menos el enganche. Cada mes, la mensualidad paga los intereses del saldo y abona una parte del capital. Mientras más alto el saldo, más intereses cobra el mes.
La mayoría de los créditos usa cuota fija, conocida como sistema francés. El sistema alemán, de capital fijo, cobra más al inicio y baja con el tiempo. Compara ambos en cuota fija vs capital fijo. Para ver cuánto ahorras si abonas antes, usa la tabla de amortización con abonos extra.
Ejemplos resueltos por plazo
| Plazo | Mensualidad (cuota fija) | Total de intereses |
|---|---|---|
| 10 años | $16,530.00 | $783,600.16 |
| 15 años | $13,639.16 | $1,255,049.38 |
| 20 años | $12,386.26 | $1,772,702.57 |
| 25 años | $11,761.36 | $2,328,407.08 |
| 30 años | $11,427.88 | $2,914,037.07 |
Pasar de 20 a 30 años baja la mensualidad $958.38, pero los intereses suben $1,141,334.50. Con capital fijo a 20 años, la primera mensualidad es $16,000.00, la última $5,045.83 y los intereses suman $1,325,500.00, contra $1,772,702.57 de la cuota fija.
Enganche y gastos de escrituración
El enganche es el dinero que pones de tu bolsa. Mientras más alto, menor el monto financiado y los intereses. Puedes escribirlo como porcentaje del precio o como monto en pesos. Con una vivienda de $1,500,000 y 20% de enganche, el crédito es de $1,200,000.
Además del enganche hay gastos que se pagan al inicio: apertura, avalúo, escrituración e impuestos de traslado. Varían según el país y la entidad, por eso el simulador los toma como un porcentaje editable del precio. Con 5% de ejemplo, son $75,000 que sumas al efectivo inicial y al costo total.
¿Cuánto crédito puedo pedir?
Una referencia común es destinar a la mensualidad cerca de 30% del ingreso. No es una regla: cada institución evalúa ingresos, deudas e historial. Con $40,000 al mes, 30% son $12,000. A 20 años y 11% anual con cuota fija, esa mensualidad financia $1,162,578.47, y con $300,000 de enganche la vivienda posible es de $1,462,578.47.
En la pestaña ¿Cuánto me prestan? puedes cambiar el porcentaje, el plazo y la tasa. Un porcentaje menor te deja más margen para imprevistos.
CAT, seguros y costo total
El CAT (Costo Anual Total) es el porcentaje anual que reúne tasa, comisiones y seguros de un crédito para comparar ofertas. Este simulador no calcula el CAT: ese valor lo informa la institución en su oferta. Pídelo siempre y compara con el mismo plazo y monto.
Los seguros (de vida y de daños) suelen exigirse y varían con la edad y el valor de la vivienda. Aquí se toman como un monto mensual fijo de ejemplo. Súmalos para ver cuánto sube la mensualidad real.
Errores comunes
- Comparar solo la mensualidad y no el plazo ni los intereses totales.
- Olvidar gastos de apertura, escrituración y seguros.
- Tomar la tasa de ejemplo de la página como si fuera una oferta.
- Comprometer casi todo el ingreso: un imprevisto hace difícil pagar.
- Pensar que un plazo largo es más barato: baja la mensualidad, pero sube el costo total.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calcular la mensualidad de un crédito hipotecario?
Resta el enganche al precio y aplica M = P × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con i mensual. Para $1,200,000 a 20 años y 11% anual, la mensualidad es $12,386.26.
¿Cuánto enganche necesito para comprar una casa?
Depende de la institución y de tu perfil. El simulador te deja probar porcentajes: con 20% sobre $1,500,000, el enganche es de $300,000 y el crédito de $1,200,000.
¿Qué es el CAT de un crédito?
El CAT (Costo Anual Total) reúne la tasa, las comisiones y los seguros en un solo porcentaje anual. Sirve para comparar ofertas, y la institución debe informarlo en su propuesta.
¿Cuánto crédito hipotecario puedo pedir con mi sueldo?
Si destinas 30% de tu ingreso a la mensualidad, con $40,000 al mes pagas hasta $12,000. A 20 años y 11% anual, eso equivale a un crédito de $1,162,578.47.
¿Conviene más cuota fija o cuota decreciente?
La cuota decreciente (capital fijo) paga menos intereses, pero empieza más alta. La cuota fija cabe mejor en un ingreso menor, aunque cuesta más en total.
¿Este simulador es el de mi banco?
No. Es una herramienta independiente con tasas de ejemplo editables. Para las cifras del contrato, usa la simulación y la oferta de tu institución.
Fuentes y revisión
- Fórmulas de amortización de cuota fija y de capital fijo (matemáticas financieras)