Simular o financiamento
Informe imóvel, entrada, prazo e taxa. A taxa é um exemplo editável: confira a da instituição.
- Valor financiadoR$ 320.000,00
- Taxa mensal usada0,9167%
- 1ª parcela (a maior)R$ 3.822,22
- Última parcelaR$ 897,04
- Total de jurosR$ 529.466,67
- Seguros e tarifasR$ 0,00
- Renda mínima (parcela de 30% da renda)R$ 12.740,74
- CET aproximado11,57% ao ano
- Custo total (entrada + parcelas + extras)R$ 929.466,67
Como funciona o financiamento do imóvel
O banco empresta o valor do imóvel menos a entrada. Todo mês, a parcela paga os juros do saldo devedor e abate uma parte da dívida (a amortização). Quanto maior o saldo, maior o juro do mês.
Com TR, o saldo é corrigido antes do juro de cada mês, e a parcela é recalculada. O simulador aceita uma TR mensal constante, como hipótese. Para a escolha entre os sistemas, veja o comparativo SAC x Price.
Para pagar menos juros depois de contratar, use a simulação de amortização extra. Para programas habitacionais com regras próprias, veja o simulador do Minha Casa Minha Vida.
Exemplos resolvidos
| Prazo | 1ª parcela SAC | Juros SAC | Parcela Price | Juros Price |
|---|---|---|---|---|
| 240 meses | R$ 4.266,67 | R$ 353.466,67 | R$ 3.303,00 | R$ 472.720,69 |
| 360 meses | R$ 3.822,22 | R$ 529.466,67 | R$ 3.047,43 | R$ 777.076,55 |
| 420 meses | R$ 3.695,24 | R$ 617.466,67 | R$ 2.998,26 | R$ 939.271,09 |
Prazo maior reduz a parcela e aumenta muito o juro total. De 240 para 420 meses, a 1ª parcela da Price cai cerca de R$ 300, mas o juro quase dobra.
Com TR de 0,1% ao mês, um financiamento de R$ 240.000 em 360 meses a 12% ao ano no SAC começa em R$ 3.069,73, contra R$ 3.066,67 sem TR. A diferença cresce porque a correção incide sobre o saldo todo mês.
SAC ou Price
- SAC: parcela inicial maior, que cai ao longo do tempo. Paga menos juros no total, porque o saldo cai mais rápido.
- Price: parcela fixa, mais baixa no início. Cabe em renda menor, mas o juro total é maior e o saldo demora a cair.
- Se a parcela inicial do SAC passa de 30% da renda, a Price pode ser a única que cabe, mesmo custando mais no total.
CET, seguros e tarifas
O custo efetivo total (CET) reúne juros, seguros e tarifas em uma taxa anual única. Aqui, o CET aproximado é a taxa interna de retorno do fluxo: você recebe o valor financiado (menos tarifas iniciais) e paga cada parcela mais seguros e tarifa mensal. Sem seguros e tarifas, o CET é a taxa efetiva da taxa nominal informada: 11% ao ano nominal viram 11,57% ao ano efetivos.
Os seguros habitacionais (morte e invalidez do mutuário e danos físicos ao imóvel) costumam ser exigidos no contrato. O simulador trata como um valor mensal fixo de exemplo. Na prática, o seguro de morte e invalidez varia com a idade e com o saldo devedor.
Renda mínima e comprometimento
Uma referência comum de mercado limita a primeira parcela a cerca de 30% da renda familiar. Não é lei: cada instituição aplica a própria política de crédito. Dividindo a parcela por 0,30 tem-se a renda mínima de referência. Parcela de R$ 3.822,22 pede renda de cerca de R$ 12.740,73.
No modo Quanto posso financiar, o caminho é inverso: com a renda e o comprometimento, o simulador acha o valor financiável. Renda de R$ 10.000 a 30% dá parcela de R$ 3.000. Na Price, a 12% ao ano em 360 meses, isso financia R$ 291.654,99.
Erros comuns
- Comparar só a parcela, sem olhar prazo e juro total.
- Esquecer seguros e tarifas, que elevam a parcela e o CET.
- Usar a taxa anual como se fosse mensal.
- Ignorar que a TR corrige o saldo e a parcela ao longo do contrato.
- Contar com a taxa de exemplo da página como se fosse oferta: a taxa real depende de banco, renda, relacionamento e política vigente.
Aprofunde o tema
Perguntas frequentes
Como calcular o financiamento de um imóvel?
Subtraia a entrada do valor do imóvel, escolha SAC ou Price e aplique a taxa mensal sobre o saldo. Em R$ 320.000 a 11% ao ano em 360 meses, a 1ª parcela do SAC é R$ 3.822,22 e a da Price é R$ 3.047,43.
Qual a diferença entre SAC e Price?
No SAC a amortização é fixa e a parcela diminui; na Price a parcela é fixa. O SAC paga menos juros no total, e a Price tem parcela inicial menor. Veja o comparativo em SAC vs Price.
Quanto de renda preciso para financiar um imóvel?
Pela regra comum de 30% da renda, divida a primeira parcela por 0,30. Parcela de R$ 3.000 pede renda de R$ 10.000. Cada instituição define a própria política, então confirme na simulação oficial.
O que é CET no financiamento?
O CET (custo efetivo total) é a taxa anual que reúne juros, seguros, tarifas e demais custos do contrato. Sempre é maior ou igual à taxa de juros nominal convertida em taxa efetiva.
Esta simulação vale como a do banco?
Não. Este simulador é independente e não representa banco algum. As taxas aqui são exemplos editáveis. Para valores contratuais, use a simulação e a proposta da instituição financeira.
Como simular o financiamento pela Caixa?
Informe a taxa que o banco apresentar e escolha o sistema. A página financiamento de imóvel pela Caixa explica como calcular entrada e parcela, sem ser o simulador do banco.
Fontes e revisão
- Fórmulas de amortização SAC e Price (matemática financeira)
- Banco Central do Brasil: conceito de Custo Efetivo Total (CET)