# Simulador de crédito habitação

> O simulador de crédito habitação calcula a prestação mensal a partir do montante, da TAN e do prazo. Num imóvel de 250 000 € com 20% de entrada, o crédito é de 200 000 €. A 3,5% de TAN durante 30 anos, a prestação é de 898,09 € e o total de juros de 123 312,18 €. A taxa é um exemplo: introduza a sua.

Fonte: https://www.calterix.com/pt/simulador/credito-habitacao/ · Atualizado em 06/11/2026 · pt-PT

## Como funciona o crédito habitação

O banco empresta o preço do imóvel menos a entrada. Todos os meses, a prestação paga os juros sobre a dívida em aberto e amortiza uma parte do capital. Com prestação constante, a parte de juros é grande no início e vai diminuindo.

```
Prestação = Montante × i ÷ [1 − (1 + i)⁻ⁿ]
i = TAN ÷ 12 e n = prazo em meses
Juros totais = Prestação × n − Montante
```
Com 200 000 €, TAN de 3,5% e 360 meses: i = 0,2917% e prestação de 898,09 €.

A entrada pode ser indicada em percentagem ou em euros: se preencher os dois campos, vale o valor em euros. Para comparar os dois tipos de prestação, veja o [simulador de prestação constante e amortização constante](https://www.calterix.com/pt/simulador/prestacao-constante-vs-amortizacao-constante/). Para estudar pagamentos antecipados, use o [simulador de amortização de crédito](https://www.calterix.com/pt/simulador/amortizacao-de-credito/).

## Exemplos resolvidos

| Prazo | Prestação | Total de juros |
| --- | --- | --- |
| 20 anos | 1159,92 € | 78 380,66 € |
| 25 anos | 1001,25 € | 100 374,14 € |
| 30 anos | 898,09 € | 123 312,18 € |
| 35 anos | 826,58 € | 147 164,13 € |

Crédito de 200 000 € a 3,5% de TAN, prestação constante. Taxa de exemplo.

Alongar o prazo de 20 para 35 anos reduz a prestação em cerca de 333 € por mês, mas quase duplica os juros pagos. Se a prestação decrescente for escolhida (amortização constante), a primeira prestação é de 1138,89 €, a última de 557,18 € e os juros totais de 105 291,67 €.

## Euribor, spread, TAN e TAEG

Num crédito de taxa variável, a TAN é a soma de dois termos: a Euribor, que acompanha o mercado e é revista de tempos a tempos, e o spread, uma margem fixa definida no contrato. A simulação usa valores de exemplo editáveis: confirme na proposta o indexante, o prazo de revisão e o spread.

Sobre um crédito de 150 000 € a 25 anos, uma Euribor de 2,5% com spread de 1,2% dá uma prestação de 767,12 €. Se a Euribor subir 1 ponto percentual, a prestação passa para 850,87 €, mais 83,75 € por mês.

A TAEG (taxa anual de encargos efetiva global) junta aos juros os custos e encargos do contrato, como comissões e seguros exigidos. Nesta página, a TAEG é uma aproximação: a taxa efetiva anual que iguala o montante recebido às prestações pagas. Com 1500 € de custos iniciais e 30 € de seguros por mês, a TAEG do exemplo sobe de 3,56% para 3,90%. A TAEG oficial consta da Ficha de Informação Normalizada entregue pelo banco.

> Simplificações: TAN constante durante todo o prazo, seguros fixos e sem impostos. O contrato e a ficha do banco prevalecem sobre qualquer simulação.

## Erros comuns ao simular

- Comparar só a prestação, sem olhar para o prazo e para o total de juros.
- Esquecer seguros e comissões, que aumentam o custo e a TAEG.
- Usar a taxa de exemplo da página como se fosse uma oferta: a taxa real depende do banco, do perfil e do indexante.
- Ignorar o efeito de uma subida da Euribor, que altera a prestação nos contratos de taxa variável.
- Confundir TAN com TAEG: só a TAEG permite comparar propostas com custos diferentes.

## Perguntas frequentes

### Como calcular a prestação do crédito habitação?

Subtraia a entrada ao preço, converta a TAN em taxa mensal (TAN ÷ 12) e aplique a fórmula da prestação constante. Para 200 000 € a 3,5% durante 30 anos, a prestação é de 898,09 €.

### Qual é a diferença entre TAN e TAEG?

A TAN é a taxa nominal dos juros. A TAEG inclui também comissões, seguros e outros encargos do contrato, por isso é a medida certa para comparar propostas de bancos diferentes.

### O que significa Euribor mais spread?

É a forma de formar a taxa variável: a Euribor acompanha o mercado e o spread é uma margem fixa do banco. Com Euribor de 2,5% e spread de 1,2%, a TAN é de 3,7%.

### Qual deve ser o valor da entrada?

Depende do banco e do perfil. Esta página aceita a entrada em percentagem ou em euros e mostra o efeito no montante e na prestação. Confirme as condições com o banco.

### Qual a prestação máxima que o orçamento aguenta?

Compare a prestação com o rendimento líquido do agregado e com as restantes despesas. O separador "Quanto posso pedir" faz o caminho inverso: da prestação ao montante do crédito.