# Simulador de financiamento imobiliário

> O financiamento imobiliário é pago em parcelas que somam amortização e juros sobre o saldo devedor. No SAC, a amortização é fixa e a parcela cai todo mês. Na Price, a parcela é constante. Exemplo: financiar R$ 320.000 em 360 meses a 11% ao ano no SAC resulta em 1ª parcela de R$ 3.822,22 e R$ 529.466,67 de juros. Simulação própria, não é a do banco.

Fonte: https://www.calterix.com/pt-br/simulador/financiamento-imobiliario/ · Atualizado em 06/11/2026

## Como funciona o financiamento do imóvel

O banco empresta o valor do imóvel menos a entrada. Todo mês, a parcela paga os juros do saldo devedor e abate uma parte da dívida (a amortização). Quanto maior o saldo, maior o juro do mês.

```
Juros do mês = saldo devedor × taxa mensal
SAC: amortização = valor financiado ÷ prazo; parcela = amortização + juros
Price: parcela = PV × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ)
```
i é a taxa mensal. Na taxa nominal anual, i = taxa ÷ 12.

Com TR, o saldo é corrigido antes do juro de cada mês, e a parcela é recalculada. O simulador aceita uma TR mensal constante, como hipótese. Para a escolha entre os sistemas, veja o [comparativo SAC x Price](https://www.calterix.com/pt-br/simulador/sac-vs-price/).

Para pagar menos juros depois de contratar, use a [simulação de amortização extra](https://www.calterix.com/pt-br/simulador/amortizacao-de-financiamento/). Para programas habitacionais com regras próprias, veja o [simulador do Minha Casa Minha Vida](https://www.calterix.com/pt-br/simulador/minha-casa-minha-vida/).

## Exemplos resolvidos

| Prazo | 1ª parcela SAC | Juros SAC | Parcela Price | Juros Price |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 240 meses | R$ 4.266,67 | R$ 353.466,67 | R$ 3.303,00 | R$ 472.720,69 |
| 360 meses | R$ 3.822,22 | R$ 529.466,67 | R$ 3.047,43 | R$ 777.076,55 |
| 420 meses | R$ 3.695,24 | R$ 617.466,67 | R$ 2.998,26 | R$ 939.271,09 |

R$ 320.000 financiados a 11% ao ano nominal (0,9167% ao mês), sem TR, seguros nem tarifas. Taxa de exemplo.

Prazo maior reduz a parcela e aumenta muito o juro total. De 240 para 420 meses, a 1ª parcela da Price cai cerca de R$ 300, mas o juro quase dobra.

Com TR de 0,1% ao mês, um financiamento de R$ 240.000 em 360 meses a 12% ao ano no SAC começa em R$ 3.069,73, contra R$ 3.066,67 sem TR. A diferença cresce porque a correção incide sobre o saldo todo mês.

## SAC ou Price

- **SAC**: parcela inicial maior, que cai ao longo do tempo. Paga menos juros no total, porque o saldo cai mais rápido.
- **Price**: parcela fixa, mais baixa no início. Cabe em renda menor, mas o juro total é maior e o saldo demora a cair.
- Se a parcela inicial do SAC passa de 30% da renda, a Price pode ser a única que cabe, mesmo custando mais no total.

## CET, seguros e tarifas

O custo efetivo total (CET) reúne juros, seguros e tarifas em uma taxa anual única. Aqui, o CET aproximado é a taxa interna de retorno do fluxo: você recebe o valor financiado (menos tarifas iniciais) e paga cada parcela mais seguros e tarifa mensal. Sem seguros e tarifas, o CET é a taxa efetiva da taxa nominal informada: 11% ao ano nominal viram 11,57% ao ano efetivos.

Os seguros habitacionais (morte e invalidez do mutuário e danos físicos ao imóvel) costumam ser exigidos no contrato. O simulador trata como um valor mensal fixo de exemplo. Na prática, o seguro de morte e invalidez varia com a idade e com o saldo devedor.

> Simplificações: TR constante, seguro e tarifa fixos, sem IOF nem eventual amortização extra. O contrato real e o CET informado pela instituição prevalecem.

## Renda mínima e comprometimento

Uma referência comum de mercado limita a primeira parcela a cerca de 30% da renda familiar. Não é lei: cada instituição aplica a própria política de crédito. Dividindo a parcela por 0,30 tem-se a renda mínima de referência. Parcela de R$ 3.822,22 pede renda de cerca de R$ 12.740,73.

No modo **Quanto posso financiar**, o caminho é inverso: com a renda e o comprometimento, o simulador acha o valor financiável. Renda de R$ 10.000 a 30% dá parcela de R$ 3.000. Na Price, a 12% ao ano em 360 meses, isso financia R$ 291.654,99.

## Erros comuns

- Comparar só a parcela, sem olhar prazo e juro total.
- Esquecer seguros e tarifas, que elevam a parcela e o CET.
- Usar a taxa anual como se fosse mensal.
- Ignorar que a TR corrige o saldo e a parcela ao longo do contrato.
- Contar com a taxa de exemplo da página como se fosse oferta: a taxa real depende de banco, renda, relacionamento e política vigente.

## Perguntas frequentes

### Como calcular o financiamento de um imóvel?

Subtraia a entrada do valor do imóvel, escolha SAC ou Price e aplique a taxa mensal sobre o saldo. Em R$ 320.000 a 11% ao ano em 360 meses, a 1ª parcela do SAC é R$ 3.822,22 e a da Price é R$ 3.047,43.

### Qual a diferença entre SAC e Price?

No SAC a amortização é fixa e a parcela diminui; na Price a parcela é fixa. O SAC paga menos juros no total, e a Price tem parcela inicial menor. Veja o comparativo em [SAC vs Price](https://www.calterix.com/pt-br/simulador/sac-vs-price/).

### Quanto de renda preciso para financiar um imóvel?

Pela regra comum de 30% da renda, divida a primeira parcela por 0,30. Parcela de R$ 3.000 pede renda de R$ 10.000. Cada instituição define a própria política, então confirme na simulação oficial.

### O que é CET no financiamento?

O CET (custo efetivo total) é a taxa anual que reúne juros, seguros, tarifas e demais custos do contrato. Sempre é maior ou igual à taxa de juros nominal convertida em taxa efetiva.

### Esta simulação vale como a do banco?

Não. Este simulador é independente e não representa banco algum. As taxas aqui são exemplos editáveis. Para valores contratuais, use a simulação e a proposta da instituição financeira.

### Como simular o financiamento pela Caixa?

Informe a taxa que o banco apresentar e escolha o sistema. A página [financiamento de imóvel pela Caixa](https://www.calterix.com/pt-br/simulador/financiamento-imobiliario/financiamento-caixa/) explica como calcular entrada e parcela, sem ser o simulador do banco.