# Simulador de crédito hipotecario > Un crédito hipotecario se paga con mensualidades que suman capital e intereses sobre el saldo. Con cuota fija, la mensualidad es M = P × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ). Un crédito de $1,200,000 a 20 años, con tasa de ejemplo de 11% anual, da una mensualidad de $12,386.26 y $1,772,702.57 de intereses. Simulación propia, no la oferta de un banco. Fuente: https://www.calterix.com/es/simulador/credito-hipotecario/ · Actualizado el 06/11/2026 · es ## Cómo se calcula un crédito hipotecario La institución te presta el precio de la vivienda menos el enganche. Cada mes, la mensualidad paga los intereses del saldo y abona una parte del capital. Mientras más alto el saldo, más intereses cobra el mes. ``` Intereses del mes = saldo × tasa mensual Cuota fija: M = P × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ) Capital fijo: abono = P ÷ n; mensualidad = abono + intereses del saldo ``` P es el monto del crédito, i la tasa mensual (tasa anual ÷ 12) y n el número de mensualidades. La mayoría de los créditos usa cuota fija, conocida como sistema francés. El sistema alemán, de capital fijo, cobra más al inicio y baja con el tiempo. Compara ambos en [cuota fija vs capital fijo](https://www.calterix.com/es/simulador/cuota-fija-vs-capital-fijo/). Para ver cuánto ahorras si abonas antes, usa la [tabla de amortización con abonos extra](https://www.calterix.com/es/simulador/amortizacion-de-credito/). ## Ejemplos resueltos por plazo | Plazo | Mensualidad (cuota fija) | Total de intereses | | --- | --- | --- | | 10 años | $16,530.00 | $783,600.16 | | 15 años | $13,639.16 | $1,255,049.38 | | 20 años | $12,386.26 | $1,772,702.57 | | 25 años | $11,761.36 | $2,328,407.08 | | 30 años | $11,427.88 | $2,914,037.07 | $1,200,000 de crédito con tasa anual nominal de 11% (0.9167% al mes). Tasa de ejemplo, sin seguros ni gastos. Pasar de 20 a 30 años baja la mensualidad $958.38, pero los intereses suben $1,141,334.50. Con capital fijo a 20 años, la primera mensualidad es $16,000.00, la última $5,045.83 y los intereses suman $1,325,500.00, contra $1,772,702.57 de la cuota fija. ## Enganche y gastos de escrituración El enganche es el dinero que pones de tu bolsa. Mientras más alto, menor el monto financiado y los intereses. Puedes escribirlo como porcentaje del precio o como monto en pesos. Con una vivienda de $1,500,000 y 20% de enganche, el crédito es de $1,200,000. Además del enganche hay gastos que se pagan al inicio: apertura, avalúo, escrituración e impuestos de traslado. Varían según el país y la entidad, por eso el simulador los toma como un porcentaje editable del precio. Con 5% de ejemplo, son $75,000 que sumas al efectivo inicial y al costo total. > El porcentaje de gastos es un estimado de ejemplo. Pide a tu institución y a tu notario el desglose real antes de decidir. ## ¿Cuánto crédito puedo pedir? Una referencia común es destinar a la mensualidad cerca de 30% del ingreso. No es una regla: cada institución evalúa ingresos, deudas e historial. Con $40,000 al mes, 30% son $12,000. A 20 años y 11% anual con cuota fija, esa mensualidad financia $1,162,578.47, y con $300,000 de enganche la vivienda posible es de $1,462,578.47. En la pestaña **¿Cuánto me prestan?** puedes cambiar el porcentaje, el plazo y la tasa. Un porcentaje menor te deja más margen para imprevistos. ## CAT, seguros y costo total El CAT (Costo Anual Total) es el porcentaje anual que reúne tasa, comisiones y seguros de un crédito para comparar ofertas. Este simulador no calcula el CAT: ese valor lo informa la institución en su oferta. Pídelo siempre y compara con el mismo plazo y monto. Los seguros (de vida y de daños) suelen exigirse y varían con la edad y el valor de la vivienda. Aquí se toman como un monto mensual fijo de ejemplo. Súmalos para ver cuánto sube la mensualidad real. ## Errores comunes - Comparar solo la mensualidad y no el plazo ni los intereses totales. - Olvidar gastos de apertura, escrituración y seguros. - Tomar la tasa de ejemplo de la página como si fuera una oferta. - Comprometer casi todo el ingreso: un imprevisto hace difícil pagar. - Pensar que un plazo largo es más barato: baja la mensualidad, pero sube el costo total. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cómo calcular la mensualidad de un crédito hipotecario? Resta el enganche al precio y aplica M = P × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con i mensual. Para $1,200,000 a 20 años y 11% anual, la mensualidad es $12,386.26. ### ¿Cuánto enganche necesito para comprar una casa? Depende de la institución y de tu perfil. El simulador te deja probar porcentajes: con 20% sobre $1,500,000, el enganche es de $300,000 y el crédito de $1,200,000. ### ¿Qué es el CAT de un crédito? El CAT (Costo Anual Total) reúne la tasa, las comisiones y los seguros en un solo porcentaje anual. Sirve para comparar ofertas, y la institución debe informarlo en su propuesta. ### ¿Cuánto crédito hipotecario puedo pedir con mi sueldo? Si destinas 30% de tu ingreso a la mensualidad, con $40,000 al mes pagas hasta $12,000. A 20 años y 11% anual, eso equivale a un crédito de $1,162,578.47. ### ¿Conviene más cuota fija o cuota decreciente? La cuota decreciente (capital fijo) paga menos intereses, pero empieza más alta. La cuota fija cabe mejor en un ingreso menor, aunque cuesta más en total. ### ¿Este simulador es el de mi banco? No. Es una herramienta independiente con tasas de ejemplo editables. Para las cifras del contrato, usa la simulación y la oferta de tu institución.